Por Vinícius Ferreira de Castilho Leme
Em uma inovação legislativa, o chamado Marco Legal das Garantias (Lei nº 14.711/2023) positivou medidas de execuções extrajudiciais e alterou procedimentos no que se refere a garantias e execuções compulsórias.
Merece destaque a alteração da Lei nº 9.514/1997, que trata da alienação fiduciária de imóveis, de modo que se passou a disciplinar sobre a possibilidade de múltiplas alienações fiduciárias recaírem sobre o mesmo bem. A alteração é relevante, uma vez que impacta no mercado financeiro e repercute nos valores contratados.
Veja-se o §4º, do artigo 22: “havendo alienações fiduciárias sucessivas da propriedade superveniente, as anteriores terão prioridade em relação às posteriores na excussão da garantia, observado que, no caso de excussão do imóvel pelo credor fiduciário anterior com alienação a terceiros, os direitos dos credores fiduciários posteriores sub-rogam-se no preço obtido, cancelando-se os registros das respectivas alienações fiduciárias”.
Significa dizer que caso o primeiro credor executar sua garantia fiduciária, alienando a terceiro o imóvel objeto de garantias fiduciárias diversas, e posteriores a essa, demais credores deverão receber eventual valor remanescente da venda, observada a anterioridade do registro.
Além disso, há a possibilidade do credor de mais de uma obrigação garantida fiduciariamente pelo mesmo imóvel declarar vencidas todas as obrigações em caso de inadimplemento de qualquer uma delas; e de que o credor com garantia posterior a que está sendo executada pagar a dívida do devedor, substituindo o credor anterior e adquirindo todos os direitos que aquele teve, o que gera uma movimentação financeira ainda maior.
A alteração, em verdade, traz a obrigação implícita de maior responsabilidade aos envolvidos, pois, àqueles que têm apenas um bem para apresentar como garantia, poderão utilizá-lo para garantir mais de um negócio; ao mesmo tempo essa possibilidade pode gerar dívidas insustentáveis pelo inadimplemento dessas.
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